签二手房买卖合同时的留意事项

　　1,出卖人必需是衡宇的全部权人
　　非产权全部人不得出卖他人衡宇。

实践中也有非全部权人出卖他人衡宇的环境，如父卖子房,子卖父房等亲人之间代卖的；也有伴侣,熟人之间签订授权委托书代卖的。

作为购置人此时应注重审查代卖人是否持有产权人本人签订的正当授权委托书，细心察看委托人和受托人的身份证实,委托书授予的权限,限期等，以防受骗。

　　另有一种环境是衡宇的产权人是未成年人，假如是未成年人的怙恃或其它监护人出卖其衡宇，应注重监护人出卖衡宇的目的是否为未成年人的好处，如付其学费,医疗费等等用途。

不然，未成年人可以依据我国《未成年人掩护法》的有关规定主张衡宇生意合同无效。

　　2,出卖人作为产权人应具备响应民事主体资格
　　作为衡宇出卖人的产权人，假如签署合同时不具备民事主体资格，除非经其监护人追认，所签合同无效。

详细分为以下两种景象： 
　　（1）无民事举动能力人所签署的衡宇生意合同。

按照我国《民法通则》的规定，不满10周岁的未成年人和不能识别本身举动的精力病工钱无民事举动能力人，应由其监护人署理实行民事举动，他们不能自力签署衡宇生意合同。

　　（2）限定民事举动能力人未取得监护人的赞成签署的衡宇生意合同。

限定民事举动能力人是指10周岁以上的未成年人及不能完全识别本身举动的精力病人，他们只能举行与其年纪,智力,精力状态相顺应的民事勾当，他们对衡宇生意等比力庞大或重大的民事法令举动缺乏判断能力和自我掩护能力，举行衡宇生意该当由其监护人代为签署合同或取得其监护人的赞成。

未经监护人赞成，限定民事举动能力人本身签署的衡宇生意合同无效。

　　3,出卖衡宇时应经产权共有人赞成
　　我国《民法通则》规定，共有产业举行处分须经全体共有人赞成，不然处分无效。

　　衡宇的产权为数人共有的，必需征得共有人赞成才干出卖。

实践中有些伉俪共有,家庭共有的衡宇在从前的产权证上只挂号为一人，难以分辨是否共有产权。

购置人可以检察产权人的成婚证书,户口本等相干证书加以相识。

凡属伉俪共有,家庭共有的衡宇在签署房产生意合同时，共有人如不能参加，需出具颠末公证的委托书及署理人身份证件，由署理人代签合同。

部门共有人未取得其他共有人赞成，私自出卖共有衡宇的，生意举动可能无效。

　　出格应注重，房改房上市生意业务，除房产证上记录的产权人具名外，还需同住人具名赞成。

　　4,出卖衡宇时不得加害优先购置权
　　根据法令规定，衡宇全部人出卖已租出衡宇时，须提前3个月通知承租人衡宇即将出售的环境，并奉告房价等出售前提，在平等前提下，承租人有优先购置权。

　　所谓"平等前提”，首要是指房价平等，还包括房价交付限期,方式平等等。

假如购置已出租衡宇，应要求出卖人提供承租人放弃优先购置权的书面暗示。

假如衡宇全部人不奉告承租人衡宇出售的环境，而私自卖给他人，则承租人可以请求法院宣告该衡宇生意合同无效。

　　5,出卖的衡宇必需依法取得权属证书
　　这里有三种未取得权属证书而生意的环境比力常见，一是转让未取得权属证书的"期房”，二是转让未取得权属证书的"回迁房”，三是转让违章修建的衡宇。

　　前两种环境购置人应稳重处置惩罚，假如签署合同时出卖人尚未取得"三证”，而产生纠纷时已经取得，生意合同有用，如产生纠纷时还未取得"三证”，合同将被认定无效。

如房价上涨，出卖人恶意不管理权证，却主张当初所签合同无效，买受人将因此受到很大丧失。

对第三种违章修建的衡宇不得举行生意，不然生意无效。

　　6,出卖的衡宇不该有权力限定
　　一是设有抵押，如通过按揭贷款购置的衡宇。

生意设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面赞成，假如抵押权人差别意，不能私自生意业务过户。