房地产信托兑付困难再现5月到期规模达1200亿
海通证券的测算显示,本月房地产信托到期量将迎来高峰,预计将超过1200亿元。
与此同时,在房价上涨乏力和销售不振的背景下,个别地产项目泛起的困局更加牵动着市场和投资者的神经。
风险暴露根据海通证券的测算,今年房地产信托到期量约为6335亿元,其中全年到期的最高峰值泛起在5月份,到期量在全年中占比达到20%左右。
粗略估计,5月到期的房地产信托项目规模将超过1200亿元。
动辄千亿加之时点集中,兑付风险成为了业界关注焦点。
用益信托分析以为,房地产信托产品能否到期兑付和房地产行业的宏观调控有紧密的联系,也是房地产信托的风险特征之一。
"调控在一定程度上影响着开发商的财务状况,在融资端,是 贷款难度加大,资本市场渠道不畅等对资金链的考验；在租售端,是房价下行,按揭贷款难度加大等对归款的考验."一位信托公司业务人士先容说。
与此同时,也有观点以为,就融资主体实力而言,在资金链紧绷的情况下,中小型开发商融资难度更大,其信托项目或更轻易泛起兑付风险。
据海通证券此前的统计,从2012年8月到今年年初,我国至少有16个信托项目处于兑付压力之中,其中涉事企业以规模不大的民营企业为主,10个项目为房地产项目。
就目前的情况来望,违约事件的屡屡发生将地产信托推至风口浪尖。
以近期曝出的"中航信托·天启182号青岛高尔夫股权收益权集合资金信托计划”为例,因为青岛安都商贸未能如期偿还信托资金,该信托计划的典质物资产近日遭遇拍卖,资产系青岛舒斯贝尔建设发铺有限公司（以下简称青岛舒斯贝尔）58.77万平方米的土地使用权。
据了解,该计划成立于2011年10月14日,召募资金总额3.5亿元,信托资金用于受让青岛安都商贸正当所有的青岛高尔夫43%股权的收益权,存续期为1.5年,绝管中航信托有权根据情况将信托期限调整为24个月,但显然,该计划早已到期。
前述信托人士以为个案风险的警示意义需要引起正视,究竟依赖"刚兑”不是长久之计。
据他先容,这次"刚兑”的是通过将青岛安都商贸,青岛舒斯贝尔相关权益转让给了中国华融资产治理公司来完成的。
其中,华融作为接盘者,继续催讨相关信托资金。
"无论是选择其他接盘者,或者按照相关程序由信托公司自行处置抵质押物,都只是补偿（处置）措施,而不是题中之义."前述信托人士表示,"面对实际发生的风险,采取化解,处置,缓释等,这是事后对策,需要考虑的是如何降低违约风险发生的可能性."在他望来,假如无意偶尔的个案风险演变成常常性事件,信托公司将很难独善其身,因此,面对房地产等高风险行业,必需加强风控,"对于房地产项目,我们重点加强了全程控制,从召募开始,监管团队会把项目从头带到尾,不仅是分析财务状况,还包括是否按照预期兴建,归款等等,对于重大决议计划,公司有一票否决权,有风险就不能做,中间发现题目可以提前终止,只要 资金可以足额还款,项目就算结束了."起伏较大根据中国建投投资研究院的统计,2013年信托行业发生了包括中信信托三峡全通项目和青岛舒斯贝尔项目,中融信托青岛凯悦中央项目,五矿信托荣腾贸易地产项目等多个项目的兑付难题或者延迟兑付题目,泛起延迟兑付题目的项目总共涉及金额200多亿元。
绝管业界以为,个案违约风险触发系统性风险的概率不大,但在中国信托业协会专家理事周小明望来,在经济下行周期中,不排除个别治理能力弱,财务实力不强的信托公司由于单体信托项目风险事件（不管是出于"刚性兑付”策略选择而承担风险,仍是出于不绝职治理而承担赔偿责任）发生公司危机甚至倒闭,破产的情形。
如何防范不因个别公司的危机而波及行业发铺的不乱,是信托业未来健康发铺的一个重要课题。
用益信托工作室的集合信托数据显示,今年一季度房地产信托发行规模833.06亿元,与2013年一季度的610.81亿元比拟,同比增长36.39%,而与往年四季度的1206.25亿元比拟,环比下降30.94%；从成立情况来望,今年一季度房地产信托成立规模为648.87亿元,与往年一季度的527.15亿元比拟,同比增长23.09%；与往年四季度的897.16亿元比拟,环比下降27.68%。
对此,用益信托研究员帅国让以为,因为房地产信托的高风险性和房地产市场的高度敏感性,房地产信托特别受到监管层及外界的关注,针对房地产信托业务的政策也更为集中和严肃。
因此,房地产信托业务的发铺起伏也较大。
另一方面,因为房地产信托一直以来都是信托公司的主要业务,也是信托公司业务收进的重要来源,"一刀切”也并不实际。
"房地产项目,现在还不能一概而论,要详细分析,例如一个房地产信托项目使用土地作典质,典质率没有达到60%,并且开发商的资质不是很好,这样风险就比较大,但对于一些项目风控措施比较好的,归款保证金和资金监管比较完善,仍是可以参与的."前述信托人士表示,"若从区外的角度,目前对于三四线城市的项目普遍比较谨严."